拟合万科房子五折甩卖,决定房价历史性时刻来了?-战略纵横家

万科房子五折甩卖,决定房价历史性时刻来了?-战略纵横家
来源:综合自21世纪财经
一叶而知深秋!对于中国楼市,这个“金九”分外尴尬;一夜之间,大家担心的降价,终究还是纷纷来了。这个9月,从一线的北京、上海、深圳,到二线杭州、西安,楼盘纷纷打折降价促销!
可就在4个月之前,也是在杭州,曾出现过万人抢房盛景;而极具戏剧性的西安楼市,从巅峰到低谷,只用了不到半年。秋风起,易水寒,偌大的房地产江湖,平静中透着不安,降价潮中暗流涌动;楼市的拐点在靠近,盛宴中斯裂的声音响了;楼市寒冬的转折点,正在兵临城下!这一次,是假摔还是真跌,只有时间才能给出答案!
但现实是血色守宫砂,房价最高的六大城市(北上广深杭鹭),已经全部掉头向下;而万科、碧桂园、恒大等宇宙级房企,都在跟时间赛跑,纷纷打折甩卖,全在比拼谁跑得快。
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9月26日,厦门“首开万科白鹭郡”别墅,推出107套特价别墅瓶中沙歌词,89-110平米的联排别墅,原价500万,现一口价278万。
房企直接5折甩卖房子木兰者,而且是厦门这种热门城市,消息一出,让整个地产圈都炸了!

厦门的房价,除了北上深谁也不服惹祸妖仙,一直是国内最高的城市之一!虽然今年以来,二手房也在回调,但新房一直扛着不动,誓要将泡沫进行到底。但现在,终于有房企扛不住,开始带头降价;而且这家房企是万科,行业的带头大哥,这无疑具有风向标意义!万科都先跑了,其他房企还能扛得住吗?万科这次的降价,堪称血腥,不但不玩套路,而且直接就降40%,这一刀坎下去,厦门楼市怕是要地震了,万科为啥要这么搞?
因为厦门房价有价无市,二手房已经跌了20%多;新房降20%剂量远远不够,必须下狠手,购房者才会买单。确实,在中国这个以房子为信仰的国度,没有卖不出的房子,只有卖不动的价格!据说万科这次降价,效果立竿见影帛琉,这次总共拿出来107套,已经卖出去70套。万科这个楼盘,是2016年拍卖竞得,楼面地价2.2万/平米,现在卖这个价,亏是不用亏的,但已经没多大赚头。
万科自己是全身而退了,但这两年在厦门高价拿地的房企,真正的苦日子要来了!
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万科打响降价第一枪,也是局势所迫!9月初,郁亮在万科内部的讲话传出,他说,“活下去”是万科未来3年的终极目标,让外界惊出一身冷汗!万科是一家危机感十足的企业,但只是活下去?太夸张了吧!国家这几年大力扶贫,以“活下去”为目标的穷人越来越少。
可是没想到,矗立潮头20年的万科牧童之歌,竟然也不求上进,只求自保了,太矫情了吧!

但事实上,万科遇到麻烦了,万科一向比较稳健!但今年前三季度过去,万科6300亿的回款目标,竟然还有一半多没有完成。
对于房企来说,回款是生死存亡的生命线,没有钱流进来,一切都难以周转,寸步难行!这也解释了,万科在厦门甩卖房子的举动,地主家也没有余粮了,只能靠加速回款来给公司续命。
万科的这种危机感,是房地产开发商的缩影;他们开始慌了,纷纷想早日落袋为安!
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对郁亮而言帝龙城,无论现在他多么悲观,万科这艘航母,他都必须掌控;被压力包围的郁亮,可能会羡慕老大哥王石!
王石曾经有句名言:国内地产商,如果谁超过万科拿走第一,谁就危险了。一语成谶,今年刚坐上第一房企的碧桂园,果然摊上事了!为了赶工期,碧桂园几年事故不断发生,一会售楼处塌了,一会又烧起大火,每次都引发一片讨伐。
而碧桂园高周转下的房子,也让业主对交付质量不满,在多个城市上演纠纷,甚至上百人围攻!

而一直信奉“唯快不破”的碧桂园,也要撑不住了凌源房产网。媒体披露,这几天,碧桂园召开视频会议,传达了老板杨国强的要求,一是控速,二是某些项目考虑停工。宇宙第一房企考虑停工,着实让人惊讶;杨国强对规模和高速增长,一直是蜜汁崇拜;但现在开始收缩,既是一种反思,也切实反映楼市拐点,可能真的要来了!对碧桂园而言,现在有两大命门,一是大马的森林城市项目,号称投资超千亿,但人家新领导上任,不准卖给外国人,这一纸禁令,简直要人命。
二是商品房预售制要取消传闻,对碧桂园来说,这是突如其来的当头一棒!预售制,加杠杆,是碧桂园的两大武器,没有了预售制谢文轩,何来高周转...周转不起来,资金链能撑多久?在坐上世界第一宝座后,碧桂园再单纯追求规模,已经毫无意义,而且是死路一条。
作为摸爬滚打房地产几十年的人,杨国强恐怕比谁都清楚,现在楼市的冷暖;只是,熬过这段寒冬过后,春天还会来吗?
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有一句老话说,潮退了,才知道谁在裸泳。融创的孙宏斌,从来都不是个低调的人,这几年,融创出尽了风头。挥泪斩乐视、谈笑入万达,疯狂拿地王...每次都能搅动一江春水!但最近,孙宏斌越来越保守了;就在1个月前,孙宏斌发狠话,融创要做到安全第一,并表态不再市场公开拿地,正在准备过冬。另一家宇宙房企恒大,则在忙着转型!60岁的许家纳杰人才网印,老夫聊发少年狂,砸了300多亿,坐上了贾跃亭的车极韵文化。

最讲政治的许老板,这次选择意味深长!要是房地产还这么赚钱,这么有前途,谁会去地产化...忙着转型呢?可以说,这次许家印深谋远虑的倍赏千惠子,并非头脑发热;房企集体转型,并非只是试水玩玩,而是事关生死的大事。
春江水暖鸭先知,疯狂楼市的退潮,比想象中来得更快:
1、今年前8个月,全国土地流拍总数超过800宗,地价更是创下5个月以来的新低;
2、北上广深杭厦,六大热门城市房价,已经全线松动,新房降价打折潮上演,二手房成交量遭冻结;
3、西安一个楼盘,推出近500套房,最终无一个购买,创下新纪录。
4、呼和浩特取消去库存政策,长春取消棚奖励,商品房预售制要取消,房产税箭在弦上...楼市政策正在全面转向。
房住不炒,坚决遏制上涨,中央铿锵有力的定调,绝不是说说而已,当房企都储备过冬时,房地产的冬天,还会远吗?现在来看,高层已经下定决心,中国楼市需要的不是调控,而是来一次小小的崩盘,这样才会真正回归理性。这个冬天会很冷很漫长,但真正高明的人,总会在潮退之前,悄然选择离去;不去冒险赚取最后一个铜板,这才是真正的赢家。
我是万科,我要活下去


留得青山在,不怕没柴烧,暂时活着真好,这次房企洗牌我还是看好万科的。
郁亮:房地产转折点到来,万科要如何活下去?
房地产是周期性行业,每隔几年就会迎来大调整,经历了过去的盛宴狂欢,2018年,我们又一次感受到深深的寒意。
拿地放缓、融资受阻、价格回调、销售乏力、冻编裁员,无数的信号在告诉我们,冬天又来了!
就在9月中旬,万科董事会主席郁亮,针对寒冬之下,万科的战略往哪走?业务将如何调整?组织与人才要做出哪些变化?进行了一场精彩深刻的演讲。
涛哥梳理了其中的核心观点,并结合近期行业动态,总结此文,值得每家房企、每个地产人深思。一、行业转折点到来,房企如何活下去?
万科在2012年就判断行业进入白银时代、进入了转折点,但这只是一种预测,并不知道什么时候会出现真正的转折。
而今天,我们可以说转折点实实在在到来了。
在转折点上,我们曾经相信不会出现的东西都在出现。
比如2012年万科的研究报告中提到:中国的地产调控千万不要成为韩国模式——买房凭票、卖房限制,因为当时我们认为中国市场经济改革经历了这么长时间,不可能走回头路了。但我们看到今天的限制非常多,已经超出了当初的研究。
事实上,身在地产行业,我们一步步的看着限购、限贷、限售、限价等各种非市场化政策的出台,很多地产人已经麻木到理所当然,麻木到不觉得奇怪。
但是,放在更宏观的历史视角下,房地产今天遇到的问题,是市场问题吗?是行业问题吗?是经济问题吗?
也许都不是,最本质的看,是“风向”变了,而这种变化不仅在地产圈,还有金融、娱乐等社会的方方面面。万达、安邦、海航、冰冰等企业和个人的沉寂,其实都是社会全方位转型的冰山一角,在这场大变革中,所有行业将无一幸免。
在这个时期我们应该怎么做?只有四个字:“收敛”和“聚焦”,把“活下去”做为一切行动的根本张钰雅,这是应对转折点和不确定情况的最好方法。
万科正在做的第一件事,就是战略检讨,落实到事业部是三年事业计划书的检讨,落实到具体的业务操作是“收敛”和“聚焦”,以“活下去”为最终目标。希望通过战略检讨,让大家充分意识到转折的到来,学会从“活下去”的底线思考问题,拟合对大形势的理解和认知达成一致。
要活下去,现金流是核心,因此回款目标的达成变得非常重要。
郁亮说:“6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障,如果6300亿回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停,因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”
对于所有房企而言临猗天气预报,万科的动作已经非常清晰:
1、所有人必须认清转折的到来:今天我们遇到的问题,绝不是简单的政策问题,而是“风向”变了,寒冬不仅来临,还将会持续下去,因此必须从更高的格局去审视未来的行情,做好过冬的准备,“活下去”才是第一要务;
2、应对寒冬唯有“收敛”和“聚焦”:事实上,多数房企已经开始进行对策,下半年各大房企都在收敛拿地,聚焦回款,保障现金流的充足;
3、回款压力巨大要不惜一切达成:强如万科,6300亿回款目前都还有50%没达成,压力非常大,更不要说其他公司了,尤其是高杠杆企业,融资已经很难,如果回款又不畅,很容易出现资金链危机。
涛哥认为,郁亮这次讲话,真是点醒梦中人,我们总是就政策谈政策,却没看到社会经济、政治、军事、文化全方位转型的大背景,房地产最重要就是跟着国家走,如今“风向”已变,我们不能还像以前那样心存侥幸。二、业务多元化迷途,公司如何做取舍?
今年,很多房企忙着改名,如龙湖地产改叫龙湖集团,保利地产改叫保利发展等。
改名的背后,折射出房企们认为自己已经不是单纯的地产企业星际猎王,而是多元化集团,但事实上,我们的地产主业做强了吗?我们今天看好的新业务真的有价值吗?
之前我们对传统房开业务都很有信心,现在看来也并非如此,因为我们中大多数人没有经历过2008年的政策调控,很多人对最基本的市场信号没有反应。
在政策调控后,很多公司慢慢失去了发现客户的能力,产品力也在不断削弱,管理动作根本没有考虑如何应对政策调控。
因此,今年房企遇到的种种问题,其实都是主业内功不足,甚至能力倒退的体现。
行业转折到来的时候,房企需要房开业务来拉长有序增长的时间,来换得新业务发展的空间,来实现房开业务本质的调整。
对于房开业务,首先要关注库存问题、换牌问题,其次是产品力和服务水平的提升。未来市场有可能不会增长,但总体市场规模仍然很大,只有靠性价比、产品和服务的能力才能赢得消费者。
而对于新业务,郁亮提出了以下5个基本原则:
1、关注投入产出,严重不匹配的项目必须调整。
我们有些业务是可以长期投入的,但是长期投入后没钱回来、没有产出,这样会拖累整个集团,所以投入和产出严重不匹配的业务,必须要调整。
2、风险和收益严重不匹配的业务必须要调整。
对于今天万科的体量,即使很低的失误率也是不可接受的。比如,滴滴的小概率事件却让公司命悬一线,碧桂园的一系列事故造成非常大的麻烦。又如教育的性侵问题、养老的责任事故、在建工地的重大安全事故、政治上的负面事件等等,一旦发生,我们业务只有关门。
站在社会的转折点上,我们必须要对大规模、小概率、高风险事件保持敏感、确保可控。我们要认真做好事情、心安踏实、不求出名,对风险和收益严重不匹配的业务进行调整。
3、做了三年还没做成的业务不要再做。
三年都没做成的业务,在过去可能会再给三年的时间或者换个团队去做,但在今天需要对业务进行收敛和聚焦的时候,应该及时关闭。
4、做了三年仍然依靠万科内部资源的业务金鸡塔,也不要做了。
比如EPC业务,虽然发展的尚可 ,但是:第一,如果承接万科自己的业务,不体现任何收入增加;第二,如果目的在于合理避税,这会损害小股东利益;第三,如果是给同行代建,利用万科品牌,这也是坚决反对的。
只是依赖和消耗万科自身原来积累的资源,就没有做的意义。所以说,开展三年仍然严重依赖于万科内部资源的业务,我们不做。
5、出于奖金导向建立的能力中心,可以公司化运作,朴贤善但不算业务。出于组织效率、优化编制考虑而成立的公司,也不算是业务。
从郁亮的5项原则可以看出,在经历了快速业务多元化后,如今的万科真正开始反思这些新业务的实际价值。
涛哥认为,今天房企们疯狂投入的长租公寓、养老、教育、医疗等业态,很多都是未经思考的盲目跟风,最终能做成的根本没几家,大多数跟随者将成炮灰!三、大裁员暗潮涌动,组织如何更高效?
上周涛哥写过一篇《杀死小白兔,打破大锅饭,万科变革带来哪些启示?》,系统叙述了万科今年所做的管理变革。包括:
1、组织:推翻部门墙,撤销职能部门;
2、人才:杀死小白兔,员工竞争上岗;
3、文化:打破大锅饭,业绩决定收入。
而这一切仅仅都只是开始,万科这次重建的次序是“先业务后管理、先一线后总部”,因此总部重建完成后,各个事业部要进行新一轮的组织重建。
总部新的架构中取消原有的部门设置,成立三大中心;取消部门分管领导和部门经理,除集团合伙人外三大中心由26个中心合伙人进行管理,这使得更多人获得复合增长机会,组织也更加扁平化。
相信不久,这些动作都将在各区域、各城市公司进行复制。据涛哥了解,近期万科正在低调的进行缩编,比例在10-30%,而事实上,行业中的很多公司都在偷偷做着类似比例的裁员。
以前我们说裁员,感觉是狼来了,而现在狼真的来了,只是动作都在潮水之下,只有少数人才真正了解其规模。
在郁亮的发言中,有这样几个观点值得大家学习:
1、严格控制官兵比例:集团中心合伙人只占中心20%的比例,总部的大P和中心合伙人加起来不超过1/3,这是硬规定。官兵比例是很重要的结构比例,总部必须保证头小身子大,各个业务单位要根据业务的自身情况设计好结构比例天降横彩,包括薪资、职级等方面。
2、因事设岗、因岗配人:通常人事工作是人在前事在后,但是在组织重建中必须把事情放在人的前面,因事设岗、因岗配人,没有这个事就不要配这个人。战略决定做什么事,做什么事决定要什么人。
3、奋斗者收益,管理层兜底:组织调整过程中,一定会有人受损、有人受益,我们强调要让更多的奋斗者受益。谁来受损?——层级越高的合伙人越需要承担兜底责任。在这次薪酬结构的调整中,我们也从集团合伙人的工资中拿一部分出来,激励奋斗者。
4、新动力招聘将大幅减少:今天对于新动力招聘,新进入的城市和项目多的城市如果需要补充人,可以在区域内调剂,给在职的员工转岗机会,进而维持最低的新动力招生量。
5、关注内部公平,以能力定薪:必须保持统一起跑线,不管是博士、本科还是大专,只按能力和业绩定岗定薪。外面招进来的人薪酬比一直在万科的还高,一再发生以市场薪酬水平为理由的调薪申请,这是不合理的。
此外在调动过程中,发生调入人员与原有人员的薪酬差异问题,也要求根据能力、业绩、岗位定薪来解决戴佳佳。以后换岗必须换薪,同一起跑线,一年一起立。坚持这样做,我们就能够保持一个合理的结构。
涛哥认为,企业在寒冬节衣缩食是正常举措,但传统房企只会硬砍数字,而万科却能从组织层面系统性的思考如何提高效率、解决矛盾,段位确实高出不少。
对每个人地产人来说,今年四季度到明年一季度,仍然将是一个战战兢兢、如履薄冰的阶段。
可以预见行业的寒冬依然会持续,各种减员增效的动作将越来越频繁,一批功底不扎实或缺乏竞争力的人,将在这次寒潮中面临淘汰襄樊三中,甚至会出现整个业务或分公司被一锅端的情况。
对我们而言,越是寒冬,越要拼搏。
企业与个人,一荣俱荣,一损俱损。
万科已经进入过冬模式,其他房企也必须要紧张起来,收敛聚焦,促销售保回款,撑过这个冬天,活下去!
编缉:赵森 夏启
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